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宿迁律师:FM106.3宿迁爱心广播网《律师在线》专题:房地产现状及发展趋势

发布时间:2010/5/30  浏览数: 2122 次  浏览字体:[ ]
  

宿迁律师:FM106.3宿迁爱心广播网《律师在线》专题:房地产现状及发展趋势

时间:2010年5月30日周日10点至11点

地点:宿豫广播电台宿迁爱心广播网  FM106.3

主持人:侍艳楠

嘉宾:江苏宏亮律师事务所姜亚春律师

法律专线节目直播时间:每周六周日上午十点至十一点

本期节目话题: 房地产现状及发展趋势

主持人:《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)印发后,全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃,需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任,坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题,国务院于今年发布了坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。通知中对房屋实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

    要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。那么姜律师,新政调控之下消费者适合买房吗?今年进入4月份以来,国务院及住建部出台二套房首付不得低于50%、三套房停贷、限制异地购房等一系列楼市调控政策。如同一把把利剑,剑剑指向高房价。许多买房人为此观望,为此疑惑。地产调控十面埋伏,房价会因此迎来一个“拐点”吗?对于我们普通的消费者,现在是不是最佳的购房时机?

      姜亚春律师:对于 房价会不会降下来?会不会因此迎来一个拐点,我们认为凡事需要用全面的、发展的、实事求是的看问题。

    从全面的、发展的角度,长期看,房价是肯定看涨的。因为房产市场的基本条件未变。就是这次调整是也对房地产市场的一种规范化调整,是努力使我们的房地产走向更加健康和持续的发展轨道,地产行业经过调整会呈现出更加蓬勃发展的势头

   在5月5日新政下的中国房地产走势高峰论坛上,国家住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮做《2010年房地产新政解读》时,指出:国务院十一号的文件中,主体的部分是鼓励房地产发展。有四个不停步:

   一是中国的城市化不停步。我们的城市化进一步发展已经从过去十年沿海特大城市为中心,进一步转向二三线城市、中小城市以及小城镇。二是中国的老百姓住房的改善的速度和规模不会停步。三是让老百姓拥有资产这件事不停步,鼓励大多数人成为有产者。四是让农民进城这件事不会停步。

   最后说中国老百姓的住房还有很大的改善余地。我们需要一个20到30年的周期,我们现在盖的房子不是太多,而是仍然远远不够。中国的住房问题是“绝对短缺”。

   北京师范大学金融研究中心主任、教授、博士生导师钟伟先生,对中国宏观经济分析与房地产走势做了精彩分析,他从短、中、长三个时期特点分析指出:

    我们看短期调整,现在的房地产行业的现状是什么?总结为八个字——钱多、地贵、存货不多。新政的特点就是加薪层将加速挤出,所谓加薪层就是高校毕业生等等,这些加薪层的家庭受到这次新政的冲击影响很大,富人基本上毫发无损,穷人也没有任何的影响。

   我们从中期的角度看有两个特点:一个就是房价的波动更剧烈了,波动剧烈向上走的因素是通货膨胀;向下走的因素是资产利得税。

   从长期视角看,未来五到八年,全国的商品房新房、70个大中城市的平均交易价格将在09年上半年在此基础上再翻一番,现在全国是均价每平米4000元,未来70个大中城市的房价基准价不会低于8000元。

   从以上两个专家的报告分析中可以看到:

   由于城市化进程加快,住宅用地供给不足;人民币升值在即,通胀高企,存款贬值等因素,还由于政府的一些因素如银行不倒闭问题、税收问题、国家土地的招拍挂制度以及土地财政导致的高地价问题等因素,决定了房价不会往下降,只会波动,这个波动就是一个斜线上涨的曲线。

     当然,具体问题具体分析看问题,新一轮宏观调控政策中,收紧了规模,提高了住房贷款的门槛等,短期内楼市可能会有一定的波动,这个波动的是合理、健康的,是把那些在短期内推动价格异常走势的一些非健康因素剔除出去必不可少的措施。像上海、北京、广州、深圳等一线大城市,由于确实房价奇高有泡沫,楼市肯定会受到影响,短期内会有下降。  

   二,对于我们普通的消费者,现在是不是最佳的购房时机?

   从历次宏观调控看,调控之后必造成楼市报复性上涨。从2005年的“国八条”,到2006年的“国六条”,再到2009年出台的“国四条”,我们可以发现,几年来,中国房价稳步攀升,而且每次调控过后必然迎来新一轮的房价大涨。说明我国的经济还只是刚刚复苏阶段,房价还有很大的上涨空间。

   从市场规律看,房价高低应由市场决定。非市场化的经济运行中,用政策方式将房价打下去是可能的,但是在市场经济条件下,房价由市场决定。当被抑制的需求只要没有得到充分的满足就一定会选择时机去释放的。历史上每一次观望之后,观望者都不得不在政策的无效中支付更高的成本与教训,让他们在调控之后冲入了市场,再次形成了报复性的量价齐升的增长。

   中国地产遭遇的问题深层次出在体制,是没有真正按市场经济规则办事。每一次不尊重市场经济规律的调整都美其名曰要抚平经济增长的波动,但每一次的结果都是引发更大的波动。

   新政调控不是市场化的手段,是一种非理性、非制度化、非法律化的手段,调控房价应找市场不是找总理。所以它的作用是否能起到那么高?还得看市场,决定市场的是真正的供求关系。

期望商品房的价格大幅度下跌不现实,无限制的观望,只会再次出台刺激房地产市场的政策,再次大幅度推高房价。

   当有的消费者遭受虚无飘渺的所谓“拐点”蒙蔽,坐以观望楼市,幻想房价下跌,企图等待“好时机”降临自己头上时,终日期盼,等待,再等待,但猛然回首,发现身边周围的一切都在涨价,房价更是长了很多。而哪些长期关注房地产且富有投资置业经验的人抓住历次宏观调控的机会,多次置业,获益颇丰。当初购买的小房子换成了大房子,一套房子变成了两套房子,增值收益达到数十万元,乃至百万元,真正是眼光赚钱,思路创富,置业幸福。

   所以,每次调控时期正是置业的良机,侥幸心理或者脱离市场实际的一厢情愿,想看到底,等你看不到底时就又长起来了,坐等只会使急需购房的客户贻误低价购房的良机。当然买房看需要,需要就买,不需要就不用急着买,但不用观望,否则只会使您付出更多的机会成本。

   三、对于消费者,是买房还是观望?

      我给出十六个字,量力而行,量需而动,越早越好,首选物业

   第一,根据自己的实际需求,理性购房。

   首先清楚了解实际支付能力和实际住房需求,你是不是真想需要买房子?如果需要就赶紧买,你光需要不行,还得看看有没有这个钱?或者说,消费者买房子首先应重点考虑清楚四个问题:一是,现在是否真的需要房子?二是,是否真的买得起房子?不是和价格比买得起房子,而是和自己的收入比,是否具备持有不动产的资产累积能力。三是,是否有经受包括利率置业等风险的承受能力?四是,是否能够将来在资产拥有上不影响自己正常生活的情况下,以及和其他的投资相比较的话,这是一个最有利的投资?

   第二,买房首选物业。选择一个好的物业的房子,更具有房产保值增值的能力,在那个时候不管你是刚性需求还是投资需求,一个好的物业的房子是永远一个保值增值的重要条件。

  第三,买就早买。在货币处于长期贬值,房屋资产是长期保值增值中,从抗通胀能力这种条件来说,如果有能力,又有需求,早买房比晚买房合适,但是不能超过自己的奢侈性消费。尤其目前来说,省会市场放量比较大,选择的比较多,所以我认为,现在就是一个购房的好机会。

宏观调控成首次置业者的购房良机。

    二、我国房地产市场的主要问题。

    从我国房市的发育、发展过程来看,我国房地产市场目前的主要问题是:

    1.市场发育不良,泡沫化程度较高。

    我国的房地产市场市场化发育时间较短,而且在发育过程中,受到许多不健康因素的影响(如官商勾结、房地产商炒作等),导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息,房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率,并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6%-8%,而中国房地产的利润率高达20%-30%,有的高达30%-40%,致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平,出现了较重的泡沫。

     2.土地的供应不规范,政府机会主义行为严重。

     政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用。然而,我国政府在以下方面却是机会主义的:一是在土地转让和使用中政府为了增加收入,某些官员为了私利而采取机会主义行为。他们以低价从农民手中圈得土地,然后以高价转让给开发商。二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。三是政府的调控政策没有延续性和稳定性,很多政策的出台都是违反市场经济规律的(如要求开发商公开建房成本等)。四是政府在土地交易中黑箱操作,腐败严重,阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。

     3.供需结构失衡。

    目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为:一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足,而高端住房却供给过剩。

二是廉租房供给很少,政府重视不足,覆盖面小,未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求,而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题(发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主)。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢,二手房的供给亦不能满足需求。

    4.房地产业对金融依赖程度较高,蕴藏着较大的金融风险。

    我国的房地产对金融的依赖程度很高,远远超出发达国家对金融的依赖程度,积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面:一是房地产信贷增长过快;二是房地产商自有资金比重低,绝大部分风险系在金融机构身上,使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险;三是商业银行过度竞争。目前,房地产贷款,尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产,商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额,部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法,降低贷款标准,减少审查步骤,放松真实性审核,严重影响银行资产安全。四是住房贷款管理薄弱,“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实,甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定,与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同,将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款,将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。

     5.房地产市场秩序混乱。

     我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节,都不同程度地存在违法违规行为。个别开发企业和中介机构误导市场预期,人为造成市场紧张,带来一些项目的房价短期内非正常上涨。

    主持人:那么,目前房地产市场此轮调整的时间有多长?幅度有多大?何时见底?我国房地产市场的未来走向又是如何呢?

    1.我国房市已进入调整期,但不会崩盘。理由如下:

    一是房地产是我国的支柱产业,政府不允许房价崩盘。2000年以来,我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额,2006年、2007年更是连续两年超过10%,是事实上的支柱性行业。并且,房地产业的产业链条很长,对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用,关系到整个经济的发展状况。同时,从目前的政府财政收入来看,根据国土资源部公报数据,全国土地出让金占全国财政收入的比重接近20%,卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费,两者合计约占财政收入的27%,若考虑相关建材、建筑等行业,贡献的收入就更大了。甚且,如果房价崩盘,可能会使房市丧失进一步发展的基础,并引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。

    二、是我国经济的基本面未变坏,支持房价的诸多因素仍然存在。我国今年的经济增长率将达到10%以上,明年也可能保持在较高的水平上,人均收入增长率也不会降低;同时城市化和人口因素也未恶化。这就决定了我国近期对住房的需求不会波动太大。同时,我国的金融机构、房地产商和已购房者也不会允许房价调整幅度太大。故这段时间出现了房地产商和金融机构联合向政府呼吁“救市”的传闻。

    从决定我国房市的长期因素来看,这些因素不仅没有发生大的变化,而且在未来会进一步发挥其作用。这些因素包括

   一是人口因素。即随着人口的增加,对住房的需求就会增加,从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作,他们会释放出巨大的购买力和需求,从而刺激我国房地产的发展。而本世纪初我国的婴儿出生量还在高位运行,故预计到2030年间,我国每年新增的参加工作的年轻人口都会较多,从而对住房的需求也会在高位运行。

    二是收入因素。即随之人们的收入的增加,特别是收入跨越某个范围后,人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变,从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。根据世界银行研究报告,人均GDP在1500美元时,房地产业进入快速发展时期;当房地产业增加值占GDP总量的6%到8%时,就可以确定为主导产业,而当占GDP总量的10%到12%时,之后增长便趋于平缓。基于上述判断,2004年,中国人均GDP已经达到1500美元,而中国房地产业增加值也逐步占到GDP总量的5%到6%。因而我们可以判断,当前我国已进入房地产业的快速发展期。另外高盛公司的研究报告则显示,从现在起,人均收入超过3000美元的中国中产阶层人口将快速增长,这种状况会持续到2035年左右,中产阶层人口将达到14亿左右,直到2050年。这可能转化为持续的购买力,从而促进房地产业的持续发展。

     三是城市化因素。即随着一国城市化的发展,房地产业也会得到很大的发展,城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。

    以上这三个因素综合分析,可以得出我国的房地产业目前已进入快速发展期,并且可以维持较长时期的较快发展

    主持人:展望我国房市未来会发生哪些变化呢?

   姜亚春律师:

(1)价格会逐渐趋于合理

    随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加,我国房市未来的价格会逐渐趋于合理,房价收入比进入一个可维持的空间。

    (2)供需结构会得到优化。

    一是高档住宅的比重会有所下降,经济适用房和廉租房的比重会上升;二是供求失衡的状态会有所改善,供求的匹配程度会得以提高。

    (3)市场秩序会逐渐改善。

    在竞争的压力和政府的监控下,房地产开发公司的行为会逐渐规范;各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来,其行为也会得到规范;相关制度建设也会逐渐得以改善。

    (4)市场集中度会得以提高.

     随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因,一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场,或被其它大的房地产商兼并收购,从而市场集中度会得以提高。

     (5)政府行为会得以规范.

     随着政府自身制度建设和监管的加强,随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰,政府(尤其是地方政府)及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。

     总之,我国房地产市场在经过此轮调整后,会进入到把一个健康、繁荣、快速发展的新时代。

主持人:本次节目已接近尾声,再次感谢姜律师做客直播间。节目之后,听众朋友有法律问题可直接拨打咨询电话:13013900543,也可以登录宿迁律师网WWW.SQ148.CN留言。

姜律师:再见。

                                  江苏宿迁宏亮律师事务所

                                      姜亚春律师

                                     2010年5月30日

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