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十年房改 民间评价贬大于褒

发布时间:2010/5/6  浏览数: 1727 次  浏览字体:[ ]
   编者按

  在全国两会结束后,房地产商用“实际行动”对“抑制房价过快上涨”的调控政策实现了“空前大反击”:3月中旬,房价开始遮遮掩掩地试探性上涨;4月初,房价就成了脱缰野马,出现阶段性暴涨;4月中旬,房价上涨已成燎原之势,其上涨的幅度和速度超过所有人包括房地产商自己的预期。按照目前的房价,北京中等收入家庭都已无法实现购买需求。

  在陷入“边调控边涨”的怪圈之后,房价的疯狂和累积的泡沫已经危及社会的稳定和政府的公信力。以“重回公益路”的医改作为参照,或许,十年房改的成败得失,也需要有关部门重新作一番审视。

  □视点关注

  法制日报记者 杜晓 法制日报见习记者 任雪

  公交车—换乘地铁10号线—换乘地铁1号线—换乘地铁八通线—换乘“摩的”———历时将近一个半小时,记者终于来到了位于京通高速路旁的新楼盘———北京新天地。

  9天前(4月8日),这个楼盘的开盘预计价格是每平方米22500元;3天前(4月14日),这一价格调整为每平方米25000元。

  “这个价格还会涨吗?”记者问道。

  “我们预计在5月初开盘,初步定的是均价每平方米29000元。”一名刘姓销售顾问回答道。

  “这涨得也太离谱了吧,不到一个月每平方米就涨6500元?”记者粗略计算了一下:以最小面积———60平方米的房子计算,消费者得多掏39万元;按年薪收入10万元计算,这凭空“涨”出来的钱,得让消费者不吃不喝地替房地产商“白干”4年。

  “旁边的远洋一方是期房,都已经调到每平方米25000元了,我们是现房,能不调吗?”这名销售顾问连眼皮都不抬地回应道。

  记者随即电话咨询了远洋一方的销售顾问,得到证实:在一个多月的时间里,这个楼盘的价格实现了从每平方米20000元到23000元再到25000元的“三连跳”。

  在癫狂的楼市,一个楼盘一夜之间凭空涨上好几千,早已不是什么稀奇事。坐地涨价、胶囊公寓、蜗居、蜗婚……失控的房价所催生的种种楼市怪现状,促使人们去反思房改十多年来的得与失。

  记者了解到,早在去年,以住房和城乡建设部副部长齐骥牵头,住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组,就已开始调研十年房改的得与失,“目的在于谋划下一步住房制度该走一个什么样的模式”。

  如何评价十年房改———这是一个并不容易回答的问题。记者了解到,尽管官方对于房改给予了正面积极的评价,但来自民间的质疑声音也在日渐增长。

  住房价格快速增长与大多数居民家庭的住房支付能力差距越来越大,被高房价抛弃的“夹心层”群体也越来越庞大

  赵昉(化名)是北京一家大型国企的员工,从去年开始一直关注北京市朝阳区东五环外的楼盘———中弘北京像素。几天前,这个楼盘在一夜之间涨了4000元,引发千余购房者抗议,也让赵昉彻底放弃了近期购房的打算。

  “现在彻底解脱了。”赵昉苦笑着说,一直纠结于“该不该出手”的他,如今只能目瞪口呆地看着房价“绝尘而去”。

  事实上,在焦虑地关注着房价的同时,赵昉早在一年前就已经递交了购买两限房的申请,但至今未有结果。

  北京户口、稳定工作、平均月薪8000元———无论从哪一方面看,赵昉都应该在北京拥有还算体面的生活,但是家境一般的他想尽了办法也弄不到一套房子,成为了名副其实的“夹心层”(游离在保障与市场之外的无能力购房群体的代名词)。

  记者在采访中了解到,类似赵昉这样既买不起商品房又申请不了保障性住房的“夹心层”大有人在。一位因为家庭年收入高于保障性住房申请资格的白领人士告诉记者,她甚至“曾想过用假离婚的方法来申请两限房”。

  “近年来,住房价格快速增长与大多数居民家庭的住房支付能力差距越来越大。房价高企,使得城镇大多数居民日益增长的住房需求不能得到满足,甚至连中等收入家庭都只能望房兴叹。”全国政协委员郭松海在接受记者采访时说。

  中国房地产研究会名誉副会长包宗华在总结房改历程时列举了这样一组数据:从2003年至2007年,每年建设的供应中低收入者的经济适用住房只占年住房建设总量的5%左右;这5年建设的廉租屋的总和,只占年住房建设总量的1%左右。“在住房建设连年大发展的情况下出现建设保障房进度缓慢的事实证明,在处理加快住房建设和解决中低收入者住房问题两者关系上,出现了顾此失彼的问题。”包宗华说。

  十年房改中出现的一些偏差和误区,使得住房问题上的“贫富差距”和“分配不公”越拉越大

  对于赵昉来说,除了成为“夹心层”的困扰之外,另一个让他无法释怀的问题是,他们单位的大多数老员工都拥有好几套房子。

  “我们单位分过两次房子。最近的一次是几年前以集资建房的名义盖的,不少人都从单位弄了两套房子。很倒霉,我晚了一年进单位,没赶上最后一拨儿。”赵昉说。

  最让赵昉不能接受的是,很多有房子的人居然还能申请到两限房。

  赵昉的遭遇是十年房改某些问题的缩影。十年房改中出现的一些偏差和误区,使得住房问题上的“贫富差距”和“分配不公”越拉越大。

  严格说来,我国的房改已经走过了近三十年的历程,但人们通常所说的房改,也就是争议最大的房改,擎始于1998年,也就是所谓的房改第三阶段。

  据了解,1998年7月3日,国务院发出了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,即23号文。

  23号文是一个对深化房改所涉及的各个重要方面进行全面安排的文件。包宗华认为,其中最重要的、具有突破性的决策是,决定在全国城镇停止公房低租金制度,推行新住房制度,即住房分类供应制度。新制度的主要内容是:对高收入者供应商品房,对中低收入者供应含有一定社会保障的经济适用住房,对最低收入者供应含有较多社会保障的廉租屋。这是一个住房商品化、适度的住房社会保障与加强调控管理相结合的住房制度,是一个以解决好中低收入者住房问题为重点的住房制度。

  23号文此前经过多次研讨,着重强调“建立新的城镇住房供应体系,重点是大力发展经济适用住房”。业内人士分析说,这样的出发点无疑是善意的,问题在于,其后的政策出现了偏差。

  “在2003年之后,中国房改的方向开始发生变化。2003年,由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(第18号文件)出台,将23号文的规定修改为‘逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房’,并由此逐步演变成为全面市场化或称完全市场化、过度市场化的住房制度,把绝大多数城镇家庭推向商品住房市场。”高级经济师、退休干部李明对记者说。

  李明曾就住房问题连续给全国各地的人大代表、政协委员写了数千封的建议信。在李明看来,正是第18号文件将原本针对中低水平收入者的经济适用房换为了针对低收入人群,从而将中等收入者推入了商品房的“火坑”,催生了大批的“夹心层”。

  对于十年房改的成与败,包宗华的评价是,“从总体上来讲,我国的房改是成功的”。但他也指出了房改中出现过的一些“重要问题”:除了保障性住房建设不力外,“放松了调控管理的问题,不仅对房价的过快上涨放松了调控管理,而且对于前些年建设量不算大的经济适用住房也放松了调控管理,因而不断地出现经济适用住房套型、价格和供应对象‘三失控’的问题”。

  作为民间人士,李明对房改的评价来得更为尖锐和直接。他将房改以来全面推行市场化住房制度的弊端总结为“一个误区”、“两个垄断”、“三个错位”:

  “一个误区”是指在国民经济发展规划中一直沿用计划经济时代把住房作为基本建设投资项目的传统做法,是投资主导型,不是消费主导型,在国家统计制度中也不列入居民消费物价指数;

  “两个垄断”是指政府垄断住房供地和开发商垄断住房开发,这样二者很容易联起手来共同追求垄断利益最大化。

  “三个错位”是指理论错位,以住房全面市场化理论排斥住房是准公共产品理论,重增长轻民生;队伍错位,以开发商为基本队伍垄断经营,排斥政府的和民间的非营利公益性建房机构的住房保障职能,亲商不亲民;服务错位,制定政策服务于开发商的利益和政府自身利益,官商联手与民争利。

  住房保障立法或许将成为化解房地产潜在危机的最后一次机会。然而,利益博弈却使得数次列入立法计划的住房保障法至今难产

  在今年两会上,李明所提出的针对夹心层的住房保障方案得到了多名代表的“力挺”,最终由十余名全国人大代表和政协委员联合提交议案。

  坊间认为,这是中国的住房制度在官方主持改革12年之后,再度面临来自民间的改革呼声。李明的方案也由此被公众称之为“二次房改”,成为今年两会期间最受人们尤其是年轻人关注的议题之一。

  李明方案的核心就是通过“三三制”实现夹心层的住房保障。所谓的“三三制”概括起来就是,“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”。

  李明告诉记者,三种住房制度指的是,针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。三支队伍则是政府、民间非营利公益性建房机构、建筑开发商共同参与。

  但李明的观点要想真正进入官方的视野还有待时日。李明告诉记者,他曾在某些会议的现场将“二次房改”建议书当面交给相关部门的几位领导,等到会议散场时,却发现建议书仍旧留在座位上。

  面对着危机重重的楼市,几次三番被列入立法计划的住房保障法再次成为人们的希望所在。

  包宗华在总结房改经验时提出的建议包括,“适时出台住房法或住房保障法,对涉及住房或住房保障的各项重要问题作出法律规定,促使住房或住房保障走上法制化、规范化的轨道”。

  曾参与编撰《住宅立法研究》一书的李明认为,住房保障法所应遵循的三项立法原则是:在法理上,要确立住房是准公共产品的执政理念,保障全体公民的住房权;在法条上,要搞大保障,建立城乡一体化的一户一宅住房保障制度;在制度设计上,要实现三三制住房制度的改革和创新。具体讲就是要明确和规范政府住房保障责任、阳光行政和加强监督;提高非自住房和非普通住房持有成本,打击囤房炒房;提高住房用地持有成本,打击囤地炒地;提高违规违法成本,打击住房保障和住房市场欺诈腐败行为。

  李明将住房保障法立法的迫切性形容为———“化解房地产潜在危机的最后一次机会”。而对于住房保障法数次列入立法计划却始终难产的原因,李明认为是“利益使然”。因为,住房保障法一旦出台必将以法律的形式对既有的三大利益形成冲击:

  “政府土地财政的短期利益。2009年全国土地出让收入14239亿元,其中‘卖地大王’杭州市以创纪录的1200亿元夺魁。个案之中带有普遍性,‘卖地’已成为地方政府财政收入的主要支柱。

  “有关部门的部门利益。对于长年积极推行住房市场化的有关部门来说,住房保障法一定程度上意味着对现有利益和制度格局的冲击。

  “开发商代表的既得利益集团利益。国家统计局公布的2009年全国房地产市场数据显示,全年房价涨幅24%,达到了前所未有的水平。根据国土资源部城市地价监测信息,2009年全国城镇商品住房的平均成本,每平方米约2500元,可以大概算出,2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。国际上房地产业的利润率一般在5%上下,而我国房地产行业的利润率在30%以上,完全是暴利行业。”

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