4月22日，海南省发布通知，在已有政策之上，实施全域限购。一石激起千层浪，海南全域限购引发了社会广泛关注和各界深入讨论。2016年以来，中央多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，希望加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。海南的全域限购不过是这一政策的新注脚。老百姓中有一些质疑的声音，提出所谓房价越调越涨的“规律”，认为政府历次调控似乎不大奏效。 事实上，房价“越调越涨”更多是经济上一种偶然的表象，而不是真正的规律。这首先要从房价本身说起。所谓“房价”，主要决定于房子的供给与需求。就中国房地产市场来说，安土重迁、安居乐业的农业文明，风起云涌的工业化和城市化，人民日益增长的美好生活需要，快速扩张的资本和金融市场等诸多因素共同形成了不断攀升的强大需求，而供给则显得相对不足和短缺。这是房地产经济三十年繁荣的根本原因和现实基础。
人们对住房的需求大体可分为居住需求、身份需求和投资需求三种。居住属性是日常的生活需要，按理说租购应该同感，但由于文化传统、婚姻家庭、契约和法治精神等原因，租购差别很大，消费体验也相差悬殊。据相关调查显示，超九成受访者认为幸福与房子有关，房子变成了国人无法承受之重。房子绑架了越来越多的人，买房变成了青年人尤其是一线大城市青年的心结、心痛和心病，“丈母娘推高了房价”的言论很有市场。居住需求是推动房地产经济发展，决定房价的最基本因素与动力。针对这种需求，国家决定建立多主体、多渠道保障的住房制度，意味着住房供给体系更加多元。从供给侧结构性改革看，市场主要提供商品住房和租赁住房，重点发展租赁市场；政府主要提供共有产权住房、公共租赁住房、棚改安置住房等保障性住房，构建多主体、多层次、多属性的住房供应体系。 身份需求是指住房所附加的身份、户口、教育、医疗、就业、养老、社保等社会和公共服务需要。受长期的户口政策、城乡和工农差异化政策影响，住房不仅是满足居住需要的一般商品，还衍生为一种社会身份的象征，一张社会福利和公共服务的票证。北上深等一线大城市优质集中的社会文化资源与住房相挂钩，后者由此获得身份、阶层和地位的加持，成为城市的门径、资源的门路、阶级的门票和地位的门槛，从而身价倍增。住房居住属性的重要性渐渐降低，身份属性显得愈加重要。对于工业化、信息化、城市化、市场化甚至国际化快速且共存的中国来说，对于不断转型升级的产业经济和居民消费来说，要根本消除住房的身份需求和社会附加值难度很大。政府应在户籍制度改革、公共服务均等化、租购同权、缩小城乡工农差距、创新社会治理和促进社会公平正义等方面尽力而为，量力而行。 投资需求是对住房保值、增值功能的需要。依据马克思的地租理论，投资需求主要取决于房地产的绝对利润、级差利润和垄断利润。无论是否通货膨胀，中国房地产的硬通性很容易使之成为资产保值的优选。如果房地产的绝对利润率高于其他产业和实体经济，也会滋生强大的投机和投资需求。
近几年，实体经济遭遇了难题、危机和寒冬，大量资本转身流向了房地产业。中国东西差距、城乡差距、沿海内地差距和地区差距也为投机级差利润提供了很多空间。针对这些投资需求，政府综合运用住房公积金、信贷政策、土地供给和价格政策支持和规范合理需求，综合运用货币、信贷、宏观审慎和微观监管等政策引导和约束合理消费，综合运用市场监管、信息披露、动态监测、评价预警和诚信建设等机制管理企业和中介。这意味着调控手段更加强调综合施策、因城施策、精准调控。显然，政府约束的是短期的、逐利的投机需求，而非住居需求。但三种需求往往有交叉、有重叠，很难准确区分和调控。在供求严重失衡的情况下，政府调控其实不是房价上涨的原因，反而是房价上涨的后果。为何给人一种“越调越涨”的感觉呢？
西方理性预期学说提出，政策的效力在经济运行的实际需要之外，必须考虑到公众对经济变动的预期及其反应。可以说，在经济运行的实际涨幅之外，人们对房地产经济的预期大大抵消了政府调控的政策效果，进而引发政府更多更严格的调控。房价“越调越涨”现象的背后是政府调控与公众预期的连续博弈和恶性循环。要实现、维护和保持政策调控实效，必须明确、强调和坚守政策的长期性、一致性和稳定性，彻底改变公众的“理性预期”。这就是为何16年底中央经济工作会议以来，最高层多次发声和强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”的重要原因。风向已转，未来已来。成熟发达的市场经济需要的是负责的政府、靠谱的企业和理性的个人，更需要政府与市场之间的相辅相成、良性互动和合法博弈。若干年后，政府、企业和市场将会感谢一起走过的这段日月，感怀彼此“相爱相杀”的砥砺成长，感恩相濡以沫的携手前行。高玉林：亚太智库研究员，上海交通大学副教授亚太圆桌会由亚太日报联合旗下亚太智库，以不同领域专家的内行视角评析时事，关注社会问题、行业经济，引发关注与思考，推动思考。
